【vol.01】今年は「借りる側」が有利？！そのワケは？

【連載】プリンシプル住まい総研「知って得する賃貸豆知識」Vol.01

　今年に入り、不動産会社のCMが増えてきたように感じます。統計的なデータはまだ発表されていませんが、例年よりもCMしている会社は増えているのではないでしょうか?
これは、不動産、特に賃貸業界が、好景気だからというよりは、むしろ競争が例年以上に激化してきているからだともいえます。

■減っている人口・世帯数

　日本の総人口は、平成16年(2004年)の1億2770万人をピークに、平成20年(2008年)より毎年1%前後減っています。核家族化の影響で増加を続けた世帯数も、2015年以降は減っていくことになります。
一極集中が進む首都圏に比べると、地方はさらに激しく減少しています。すでに札幌・仙台・広島・福岡といった100万人都市であっても、区によっては世帯数減少に転じています。すなわち、「借りる人は全国的に減っていく」のです。

■日本の総人口の推移

　※　総務省 統計局　国勢調査データ

■賃貸世帯の減少要因

　さらに賃貸世帯は、人口減少以外の理由でも減少傾向にあります。
まず外国人労働者が減っています。リーマンショックによる合理化、あるいは東日本大震災などで帰国したことによるものです。
また、大学生の自宅通学が増えています。経済的な理由もありますが、加えて、受験生の数は減っているのに大学の定員数は増えていることもあり、通学しやすい地元への入学も優先され、賃貸世帯数が減少傾向にあります。
また、経済状況がなかなか好転しないこともあり、転勤の抑制や支店の統廃合などにより賃貸世帯数は、さらに減少が予測されます。

■それでも続く、賃貸物件の供給

　需要側の人口・世帯数がピークを迎えつつある一方で、新築物件の供給は続いています。
すでに「住まいは足りている」状態であるのに、毎年、新築物件は建設されており、結果として、「需要＜供給」となっているのです。

■新設住宅着工戸数の推移（総戸数，利用関係別）

　※　国土交通省建築着工統計調査報告　平成23年

■「貸してやる」から「借りていただく」へ

　このように、賃貸の世界では長年、「世帯数は増え続ける」という前提で、新築物件を建て続けてきました。高い初期費用や更新料など、借りる側にとっては不利な条件であっても、物件が少ないため、強気でいたのです。
しかし、この需給バランスの逆転から、急速に空室が増え、「なんとか借りていただかないと一年間また空いてしまう」という逆転現象が起こりました。
こうした背景からリーマンショック後、初期費用や家賃の下落が起こりました。しかし、賃貸経営側も下げるといっても限界があります。これからは価格競争だけでなく、設備の改善やペット可物件など、「質の勝負」になってくることでしょう。

■部屋探しは、「借りる側優位に」

　こうした需給バランスも反映して、今から借りる人は、自分に合った物件を選びやすい、恵まれた状態にあるといえます。かつて知り合いや家族が借りたときよりも、よい物件をよい条件で借りるチャンスともいえます。
不動産会社としては、「借りていただく」ために積極的に広告PRもしますし、古い物件はリフォームなども行って、努力をしています。「いい物件は不動産会社の引き出しに隠しておいて、不人気物件から案内する」というような接客をする会社も以前はありましたが、各社積極的によい物件をPRして、他社よりも先に決めようと切磋琢磨しています。
つまり、たくさんの物件の中から「あなたにあった物件」を「しっかり選んで借りる」チャンスといえます。

　こうした時代の変化も踏まえ、これから、賃貸業界から見た住まい探しについて、専門コンサルタントとしてレポーティングをさせていただきます。
いかにして「自分にあった物件を探すか」といったことも解説していきます。どうぞよろしくお願いします。

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